Новости
Сколько ямальцам реально придется платить по ипотеке?
С первой ипотекой было настолько трудно и непонятно, что пришлось продавать залоговую квартиру и закрывать долги перед банком. Зато со второй – все ровно и ясно. Вплоть до того, почему именно она обходится дороже, чем рассчитываешь. Но и это не повод довольствоваться арендой…
Давайте по порядку. Чтобы не ошибиться, нужно скрупулезно посчитать, сколько на самом деле придется отдавать за недвижимость, купленную в кредит.
Первоначальный взнос
Это самая кругленькая или не очень сумма, которую вы отдаете банку в качестве части стоимости приобретаемого имущества. И в качестве доказательства своей финансовой состоятельности.
Да, банк не благотворитель. Чем меньше сумма, которую вы гарантированно заносите в банк, тем хуже ваши кредитные условия. Почему? Во-первых, не каждый банк согласен давать ипотеку в принципе, если личных сбережений клиента хватает лишь на десятую часть выбранного жилья. Во-вторых, у большинства кредитных организаций 5-процентная уступка от рекомендованных 20 процентов первоначального взноса допускается с обязательным повышением ставки. В среднем на 0,5%.
Отсюда вывод: уменьшать размер первоначального взноса можно только в двух ситуациях. Первая – если у вас действительно на руках лишь 15% и вы выбрали самое адекватное по цене жилье. Вторая – если сбережения составляют 35% от стоимости и вы остановились на новостройке без ремонта. Тут уж лучше придержать тысяч двести на ремонт, чем потом, с ипотекой на шее, бегать в поисках потребительского кредита на чистовую отделку под кусающиеся проценты. Да-да, кредиты без залога имущества минимум в два раза дороже ипотеки.
Обязательная страховка
Она бывает не выгодная и… совсем не выгодная. Потому как даже если и наступил страховой случай (летальный исход или инвалидность I группы), значит, уже проиграл самому себе: не успел нормально пожить в собственной квартире без обязательств перед банком.
Наиболее популярный вариант проигрыша – навязывание страховки и ее привязка к ставке по кредиту. На практике это выглядит так: «Чтобы сделка прошла успешно, вы обязательно должны заключить страховой договор. Мы не можем вас обязать с выбором компании, но рекомендуем вот эту. Через год, когда подойдет срок заключать новый договор, вы сможете выбрать другую компанию… Только смена страховщика повлечет небольшие изменения в условиях кредита, ставка на один процент станет дороже». Как говорится, без комментариев.
Да, страховку всё равно придется платить – в среднем 2–4 тысячи рублей на каждый миллион, который взят у банка. Самое неудобное то, что она платится раз в год. Это значит, что в урочный час вы обязаны наколдовать себе несколько тысяч руб-лей сверх обязательных платежей, которые у вас появились с покупкой жилья в кредит.
Коммунальная история
Мы все взрослые люди и знаем, что бесплатно бывает в мышеловке… Но как же расслабляет съемное жилье с функцией «все включено».
Типичная городская практика – сдавать квартиры с учетом всех платежей – по максимуму экономит нервы и той, и другой стороне. А заодно и позволяет забыть, сколько все эти блага цивилизации стоят и как важно их оплачивать в срок.
Для ипотечника это означает ровно следующее: чем больше хоромы, тем выше «коммуналка». На Ямале можно ориентироваться на 7–10 тысяч рублей за «трешку».
Налог
Как правило, платится раз в год. Сумма не особо ощутимая, но копейка к копейке – и рубль набегает.
Услуги риелтора
А вот это уже из серии – как ни крутись, а без этого не обойтись. Или со своим идете, или продающая сторона уже обзавелась VIP-сопровождением за понятные деньги.
Не думайте, что это продавец платит тому умному человеку. За все всегда платит покупатель. А продавец выплачивает то, что уже вложено в стоимость объекта недвижимости.
Резюме
Теперь посчитаем, во сколько на самом деле обходится ипотечная квартира.
Допустим, однокомнатное и благоустроенное жилье в окружной столице стоит 4 миллиона рублей, из которых один есть для первоначального взноса. При ипотеке с аннуитетным (все время равными частями) платежом на 30 лет и ставке 9,5% годовых, банк будет ждать от вас ежемесячно 27 тысяч 964 рубля. Управляющая компания, обслуживающая дом, в котором находится ваша квартира, выставит счет примерно на 4 тысячи рублей. Страховая компания и налоговая пришлют «повестки» раз в год на 7 тысяч рублей и одну тысячу рублей соответственно. Кроме этого, вас обяжут заплатить за работу риелтору, среднерыночная ставка – 50 тысяч рублей.
Таким образом, кроме ипотечных взносов, вы должны еще 106 тысяч руб-лей: если разделить на календарный год – чуть меньше 9 тысяч рублей ежемесячно. Или не менее 30 процентов от суммы, которую показывает график в первый год. В последующем дополнительные расходы будут заметно ниже (минусуем риелторские услуги), но всё равно ощутимыми. И от них никуда не уйти. Теперь у вас нет ни иллюзий, ни паники. На ясную голову и принимайте решение!
P.S. Если вдруг покажется, что без участия в программах по субсидированию ипотеки, приведенный расчет слишком неподъемный, полистайте объявления о сдаче жилья в аренду. Меблированные «однушки» в Салехарде сдаются в среднем за 30 тысяч рублей с учетом ЖКУ. Ипотека дороже. Но разница между тем, отдавать деньги за временное жилье чужому дяде или вкладывать в свое, согласитесь, колоссальная.
В ТЕМУ
Шесть месяцев и шесть процентов: кредит перестанет быть страшным
Основными инструментами развития российской ипотеки в обозримом будущем могут стать не только расширение программы жилья для молодых, но и ипотечные каникулы.
О новшествах, которые поддержат ипотечный рынок, глава Центробанка России Эльвира Набиуллина говорила с Президентом России Владимиром Путиным.
– Очень важно, что появится инструмент – ипотечные каникулы, потому что многие люди сомневаются, брать ли ипотеку. Это очень ответственно: брать кредит на 10, 15, 20 лет: вдруг они потеряют работу, снизятся доходы… – считает глава Центробанка. – Поэтому, если в законодательстве будет возможность однократно прибегнуть к таким ипотечным каникулам, мне кажется, это поможет в целом и людям более уверенно брать ипотечные кредиты. И здесь не видим потерь банков, потому что для них общая сумма кредита не меняется, ставки не меняются. Просто они дают шестимесячные каникулы.
Семьям с двумя и более детьми предложат особые условия – кредитование под 6 процентов. Во время разговора с главой ВТБ Андреем Костиным президент назвал принципиальным соблюсти чистоту этой ставки.
– Очень важно, чтобы и ваш банк, и другие финансовые учреждения страны давали именно чистую процентную ставку 6% и ничего сверху не накручивали, чтобы никаких навязанных услуг не было. Потому что для человека, в конце концов, неважно, где льготы, где не льготы. Если ему платить больше, то ему всё равно, кто принял по этому поводу решение, – указал президент.
Президент – председатель правления Банка ВТБ пообещал Владимиру Путину взять вопрос по кредитованию многодетных семей под личный контроль.
Авторы
Екатерина Герман
Журналист
Темы