Недвижимость
Дольщиков больше не обидят! С 1 июля застройщики переходят на эскроу-счета
Кризис прошлых лет и обманутые дольщики стали именем нарицательным. С одной стороны кто-то был «сам обманываться рад» в погоне за заведомо низкой ценой квадратного метра, с другой вложиться выгодно и быстро получить ключи от своей новой квартиры повезло не всем.
Ради того, чтобы больше не возникало ситуации, что кто-то деньги собрал и исчез вместе ними, или в силу непреодолимых причин не смог достроить, Минстрой инициировал изменение законодательной базы РФ. «Красный Север» объясняет, что изменится с 1 июля и почему дольщикам это выгодно.
С 1 июля 2019 года, строительный рынок, вернее, та его часть проектов, которые еще не начали строить и не продали в них более 30% квартир, будут возводиться и реализовываться по новым правилам – через эксроу-счета. То есть с максимальной защитой средств дольщиков от возможного банкротства компании, строящей эти дома. На прошлой неделе в третьем окончательном чтении Госдума приняла еще два закона, окончательно регламентирующих финансовые взаимоотношения девелопера и покупателя, а также разруливающих ситуацию со страхованием. Теперь риск у дольщика вложиться в новостройку и не получить желаемого сведен к нулю. Застройщик получит к собранным деньгам доступ лишь когда дом будет сдан, а покупателями получены ключи от новых квартир.
Говоря о ситуации на территории округа, стоит отметить, что в ЯНАО строится около 660 тыс. кв.метров жилья в многоквартирных домах. По данным на март 2019 года, 46 застройщиков вели строительство 101 дома с привлечением заемных средств граждан через договоры долевого участия.
Что касается проблемы ямальских обманутых дольщиков, то сейчас в регионе 6 недостроенных многоквартирных домов. Губернатор округа Дмитрий Артюхов на последнем заседании правительства Ямала поручил решить данный вопрос до 15 августа этого года.
По новым законам защиты больше
Прежде, чем случился этот серьезный шаг на федеральном уровне, на региональном дольщиков защищали, как могли. В округе законодательным собранием был подготовлен и принят отдельный закон, призванный обеспечить максимальную защиту прав – «О мерах государственной поддержки граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на территории ЯНАО, обязательства перед которыми не выполнены застройщиками, и жилищно-строительных кооперативов, созданных такими гражданами». Он вступил в силу 1 июля 2018 года. Этим законом были предусмотрены формы оказания мер господдержки участникам, пострадавшим от недобросовестных застройщиков.
Защищая права обманутых, парламентарии понимали, что действовавший на тот момент федеральный закон №214 «О долевом участии» практически никак не гарантировал основной массе дольщиков отсутствие риска остаться без денег и без квартиры.
– Назрела необходимость разработки на федеральном уровне новых принципов. Принятые законы призваны обеспечить прозрачность процедур, урегулировать существующие проблемы. Новая законодательная база предусматривает механизмы их реализации: в частности предполагает создание в регионах некоммерческих организаций в форме фондов, которые будут достраивать долгострои за счет средств компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов, – рассказывает о преимуществах законодательных изменений первый заместитель председателя Законодательного Собрания ЯНАО Виктор Казарин.
Законом также решается проблема двойных продаж. Квартиру получат те граждане, чей договор долевого участия первым зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а возмещение те, чей ДДУ зарегистрирован позже. Установлен запрет на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство многоквартирных домов. К ним относятся схемы с ПИФ и ценными бумагами. Предполагается, что по ДДУ будут продаваться все российские новостройки, включая и апартаменты. Закон позволит направлять средства материнского капитала на приобретения жилья через эскроу-счета, – говорит Виктор Казарин.
Подорожает не критично
Самый главный вопрос для тех, кто сейчас собирается вкладываться в строящийся многоквартирный дом или планирует покупку до конца года: насколько будет дороже?
Посыл к росту цен понятен: застройщик видит деньги дольщика номинально – на специальном счете. И пока не сдал дом, трогать их нет права. Поэтому придется строить, используя собственную «подушку безопасности» или кредиты, взятые под щадящий, но вся-таки процент у того же банка. Министр строительства Владимир Якушев на Петербургском международном экономическом форуме обозначил ожидаемое повышение цен на строящееся жилье. По его мнению, рост все-таки произойдет уже после 1 июля, сразу после перехода на новую систему финансирования. Ориентировочно – не выше 5%.
Есть ли риск, что станут строить меньше только потому, что своих сил у застройщиков не хватит?! Все-таки строительная отрасль это локомотив экономики и просто так дома не появляются. А на перестройку в новый формат нужно время. Минстрой уверен, что отрасль будет набирать обороты после того, как переход на проектное финансирование состоится. На это министерство отводит два года.
Будет ли заметно повышение цены на новостройки с 1 июля для северян? По мнению федерального аналитика рынка недвижимости Андрея Панасюка, большая часть покупателей новостроек в ЯНАО или в Тюменской области не ощутит критичного изменения цены. Тем более, что большая часть девелоперов к 1 июля приготовилась заблаговременно и еще весной планово повысила стоимость кв.метра.
– Если смотреть с ориентиром на большую землю – непосредственно на тюменский рынок, то за полгода недвижимость уже выросла на 10%. Среднерыночная цена кв.метра в Тюмени превысила 60 тысяч рублей. Специально повышать, потому что знаковый рубеж в производственном календаре, скорее всего, никто не будет. Это веха, важная именно для производственных процессов. Застройщики, которые пришли на этот рынок не вчера и собирающиеся продолжать работать завтра, постараются минимизировать нагрузку на потребителя. Поэтому ожидаемое многими «закономерное удорожание» от застройщика из-за эксроу-счетов преувеличено. Если и будет рост, то не выше 3-5%, и случится он не одномоментно. Наши исследования рынка подтверждают заявленные Минстроем прогнозы, – пояснил Андрей Панасюк.
Сложно будет только бизнесу
По словам председателя комитета жилой недвижимости Тюменского отделения Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрея Скосырского, большинство крупных игроков рынка уже готово к тому, чтобы работать по новым правилам.
– Сегодня государством предложена оптимальная схема взаимодействия между застройщиком и дольщиком. Никаких поводов для переживаний, что может что-то пойти не так, как планировалось – у последних нет. Деньги дольщиков надежно защищены. Застройщик их получит только тогда, когда полностью выполнит обязательства перед дольщиком. Да, эта схема работы предполагает, что девелоперу придется на весь цикл ведения строительных работ – от 9 месяцев до двух лет, использовать собственные накопления или кредитные средства. Но это уже вопросы развития бизнеса. Главное – спокойствие и уверенность того человека, который приходит за покупкой нового жилья и приносит девелоперу свои деньги, – считает Андрей Скосырский.
Авторы
Екатерина Герман
Журналист
Темы