Новости
Квартира для ямальского студента: эксперт рассказала про цены и факторы риска
У родителей будущих студентов с Ямала много хлопот с обустройством ребенка в другом городе. Свободной комнаты в общежитии может не оказаться. Что тогда – снимать или сразу покупать?
Сориентировать ямальцев на рынке жилья крупных городов и рассказать про подводные камни попросили риэлтора Любовь Григорьеву из Салехарда. Разбирались на примерах студий, апартаментов и однокомнатных квартир.
Брать или подождать?
Цены на рынке жилья за последний год существенно изменились и не в пользу покупателей, сразу отметила Любовь Григорьева. К примеру, одна из квартир, проданная всего год назад в Санкт-Петербурге, подорожала на 2 млн, другая – сразу на пять.
Сказались два фактора. Первый – резкий рост спроса после того, как стала действовать льготная антикризисная ипотека. Ее ставка до 1 июля не превышает 6,5%. Второй – эскроу-счета. Их ввели два года назад как инструмент защиты финансов дольщиков. Застройщику разрешили получать деньги только после того, как дом будет готов, и там начнут оформлять квартиры в собственность. До этого момента средства хранятся в банках.
– Поэтому теперь стройка идет с привлечением кредитных средств, а это сказывается на стоимости квадратного метра. С учетом сегодняшней ситуации на рынке недвижимости, жилье будет дорожать и дальше, хотя, возможно, уже не такими темпами, – считает Любовь Григорьева.
Несколько охладить рынок может модернизированная льготная ипотека. После 1 июля условия изменятся: ставка будет чуть выше, а максимальная сумма кредита значительно снизится.
Льготная ипотека действует со ставкой не более 6,5% годовых с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года и распространяется на новостройки от застройщиков. Первоначальный взнос – 15%, срок кредитования – 20 лет. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях выдают до 12 млн рублей. В остальных регионах – до 6 млн.
По поручению главы государства программу продлят до 1 июля 2022 года, но со ставкой 7% и пороговой суммой для всех регионов до 3 млн.
В поисках выгоды
Итак, снимать или покупать жилье будущему студенту? Аренду просчитать довольно легко, обратившись к данным онлайн-сервисов. Если вы готовы расставаться с кругленькой суммой ежемесячно – нет проблем.
Но зачастую такой платеж может приближать к получению жилья в собственность и расцениваться как инвестиция.
Перед покупкой эксперт советует учесть несколько моментов. Во-первых, убедиться, что студент не передумает и будет учиться именно в этом городе. Во-вторых, не стремиться к тому, что квартира должна быть как можно ближе к институту или университету. Еще не известно, закончит чадо обучение или нет. Но чем ближе к центру – это аксиома, тем покупка дороже, а предложений меньше.
Накопления в виде первоначального взноса способны сделать приобретение выгоднее. Но если его нет, это не повод расстраиваться.
– Ни банк, ни застройщик никогда ничего себе в ущерб делать не будут, – говорит Любовь Александровна. – Без первоначального взноса льготная ставка не действует, а застройщик не предоставляет при оформлении договора скидку в 10-15%. Поэтому, возможно, выгоднее взять потребительский кредит на первоначальный взнос, чем использовать программу без него. Не стесняйтесь обращаться к риелторам за советом – это ни к чему вас не обязывает, зато консультация поможет понять, как лучше действовать.
Пример для покупки квартиры за 3,6 млн рублей
Без первоначального взноса:
Банк даст 3,6 млн рублей на 20 лет под 12,5% годовых. В месяц придется платить 40 901 рубль, за весь период переплата составит 6 216 000.
С первоначальным взносом, для которого берется потребительский кредит:
Потребкредит в 540 тысяч рублей дают под 14,2% годовых на семь лет. Ежемесячный платеж 10 179 рублей, переплата – 315 000.
Ипотеку на оставшиеся 3,06 млн рублей банк предоставит под 5,75% на 20 лет. Ежемесячный платеж – 21 484 рублей, переплата за 20 лет – 2 096 000.
Таким образом, общие расходы в месяц составят 31 663 рубля – до погашения потребкредита.
Однушка, апартаменты или студия?
Апартаменты и студии выгоднее, но чаще всего, как показывает практика Любови Григорьевой, северяне предпочитают покупать однокомнатные квартиры. Это привычнее, для ночевки гостей и родственников устраивают универсальную зону на кухне. Если хочется сэкономить, нужно учесть некоторые моменты.
– Апартаменты из этой тройки самые дешевые, потому что, по сути, это недвижимость для коммерческих целей – номера квартирного типа. Там нельзя прописаться, а коммунальные услуги значительно дороже, – отметила риэлтор.
Вопрос легализации и жилищного статуса апартаментов на федеральном уровне поднимался не раз, но пока остается открытым.
Что касается студий, то, по мнению салехардского эксперта, для студента это вполне оптимальный вариант. В крупных городах этот формат давно популярен. Но прежде чем покупать студию на вторичном рынке, нужно очень тщательно ее проверить.
– К примеру, в Питере часто появляются объявления о продаже студии по привлекательной цене чуть ли не на Невском проспекте. Я объясняю клиентам, что, по сути, это комната в коммунальной квартире в доме, построенном много лет назад. Владельцы просто сделали ремонт, поставили в комнате санузел с душевой, оборудовали кухню, но по документам это как была коммуналка, так и осталась. Мало того, что у покупателя могут возникнуть проблемы из-за незаконной перепланировки, так еще и стены начнут покрываться плесенью, поскольку вентиляция не предусматривает установку санузла в комнате, – предупредила эксперт.
Тюмень, Питер, Москва: расчёты
Каким должен быть первоначальный внос и сколько придется платить ежемесячно, если использовать действующие условия льготной ипотеки?
Для примерных расчетов выбрали Тюмень, Санкт-Петербург, Москву – города, куда чаще едут наши студенты, для сравнения добавили среднюю полосу – Воронеж.
Условия ипотеки для покупки однокомнатной квартиры в чистовой отделке: ставка 5,75%, срок – 20 лет, первоначальный взнос – 15%. Ориентируемся на самые бюджетные варианты.
В Тюмени нашли дом, который должны сдать в 4 квартале 2021 года, с «однушкой» в 2,7 млн рублей. На первоначальный взнос понадобится 405 тысяч рублей, ежемесячный платеж составит 16 112 рублей. Потом обнаружился объект на 200 000 дешевле, соответственно на первоначальный взнос понадобится 375 000, ежемесячные расходы – чуть меньше 15 000 рублей.
У того же застройщика нашлась студия – цена 2,07 млн, первоначальный взнос 310 500, ежемесячный платеж – 12 353 рубля.
В Санкт-Петербурге цены гораздо выше. Студии с чистовой отделкой отдают минимум за 3,6 млн, на первоначальный взнос понадобится 540 000, ежемесячный платеж составит 21 484 рубля.
Среди однокомнатных нашли вариант за 5,5 млн. На первоначальный взнос понадобится 825 000, ежемесячно в течение 20 лет придется платить почти по 33 000 рублей.
Москва и Подмосковье лидируют по стоимости. Только в 48 км от столицы отыскали студию за 6,5 млн, однокомнатную – за 8,4 млн. Соответственно, первоначальный взнос составит 976 650 и 1 260 060 рублей, ежемесячный платеж 38 855 и 50 152 рубля.
А теперь сравнительный Воронеж. Студию можно взять за 1,479 млн, с первоначальным взносом почти в 220 000 и ежемесячной оплатой почти в 9 000. Однокомнатная обойдется чуть больше 2 млн. На первоначальный взнос понадобится 301 000, ежемесячный платеж составит около 12 000.
Авторы
Екатерина Пшенцова
Журналист
Темы